Se vuoi vendere casa, l’aiuto che puoi ricevere da un’agenzia immobiliare può rendere tale processo più veloce e sicuro.
Come tutti i professionisti anche gli agenti immobiliari offrono differenti servizi professionali a pagamento. La provvigione è la somma che spetta all’agenzia per tutte le operazioni che ha compiuto e che hanno condotto alla chiusura dell’accordo di acquisto e vendita.
L’agente immobiliare e la provvigione
Riepilogo Vendere Casa
Un agente immobiliare qualificato compie una serie di azioni che non vanno oltre la semplice visita dell’immobile. Quando lo contatti, la prima cosa che viene effettuata è quella di un sopralluogo a cui segue la valutazione della casa in base ai parametri del mercato immobiliare. Inoltre l’agente verifica che non vi siano delle irregolarità catastali e nel caso in cui siano necessarie può invitarti a effettuare delle migliorie in modo da renderlo più appetibile.
Contatta i possibili acquirenti e deve essere sempre disponibile a incontrarli per far visionare l’immobile. Fornisce loro le spiegazioni necessarie.
Effettua una pubblicità dell’immobile pubblicando sui vari siti immagini e foto. Grazie alla sua mediazione e alla sua capacità di negoziare potrai vendere il tuo immobile senza togliere tempo alla tua normale giornata.
Ma quando è dovuta la provvigione all’agente immobiliare?
Data la natura del suo lavoro che è quella del mediatore, la provvigione la dovrai pagare solo nel momento in cui viene accettata la proposta d’acquisto e quindi viene consacrato il preliminare di vendita. In teoria dato che l’accordo viene firmato grazie all’opera dell’agente, la provvigione dovrebbe essere pagata anche solo per l’azione di mediazione attraverso la quale ti è stata data la possibilità di incontrare il futuro acquirente.
E allora per quale motivo ci sono agenzie immobiliari che non chiedono provvigioni?
Tutto questo è solo in teoria, perché nella pratica ci sono anche agenzie immobiliari che pubblicizzano a caratteri cubitali il fatto che non chiedono provvigioni e che lavoreranno gratis per te!
Nella provincia di Monza e Brianza la percentuale di vendite e relativi acquisti attraverso le agenzie immobiliare è molto alta.
Questo dato è importante per permetterti di capire come mai vi siano tantissime strategie adottate dagli agenti immobiliari al fine di poter acquisire la vendita di un immobile. La concorrenza è elevatissima. Il fattore principale su cui puoi essere incentivato se vuoi vendere, a fidarti di un’agenzia, riguarda proprio la provvigione. Immagina di essere contattato per telefono oppure di ricevere una lettera sotto la porta da parte di un’agenzia la quale ti offre i suoi servigi senza nessun impegno. Può essere un valido motivo per accettare una visita.
L’agente immobiliare viene a casa tua e ti dice che non vuole nessuno incarico scritto. Agirà senza impegno fino a quando non ha trovato un compratore e sarà conclusa la vendita. Anzi non vuole nessuna provvigione, dato che farà in modo da farla pagare all’acquirente.
Fa alcune foto ed effettua anche una sommaria valutazione sovrastimata del tuo immobile.
Questo ti porta a pensare che sei stato fortunato e forse sei riuscito ad agire con furbizia in modo da avere una trattativa a tuo favore. Inoltre ti sottolinea di avere già più di una persona interessata a quella tipologia di immobile e che in poco tempo riuscirà a concludere la vendita con un ottimo prezzo e senza stress Nessun impegno scritto, lavoro gratis a tuo vantaggio, possibilità di vendere la casa in tempo rapido senza pagare provvigione, sono tutti potenziali fattori che potrebbero spingerti a utilizzare un agente immobiliare di questo tipo!
La trappola del rimborso spese La difficile interpretazione dell’articolo 1756
L’art 1756 del codice civile, specifica che:
“salvi patti o usi contrari il mediatore ha diritto al rimborso spese nei confronti della persona per incarico della quella sono state eseguite anche se l’affare non è stato concluso”.
Se lo rileggi attentamente e hai fatto entrare in casa tua un agente immobiliare devi iniziarti a preoccupare.
Infatti l‘articolo 1756 implica una visione più ampia del ruolo del mediatore, nel senso che la legge, nel voler identificare il soggetto ha attribuito a quest’ultimo oltre alle normali mansioni di intermediazione anche quelle di mandatario con le relative spese che sono collegate all’incarico che gli è stato affidato.
Normalmente le spese vengono inglobate all’interno della provvigione che si riceve con la vendita.
L’art 1756 prevede che se non viene effettuata la vendita della casa le spese devono comunque essere risarcite almeno che non sia stato stabilito in modo differente tra le parti. L’articolo 1756 implica che, previa dimostrazione da parte del mediatore delle spese effettuate, gli deve essere riconosciuto il rimborso spese. Ciò vale sia in caso di incarico scritto che tacito. Dovrai quindi essere tu a dimostrare di non aver affidato nessun incarico o di aver chiuso accordi in modo differenti.
È già successo, e anche vicino a te!
Solo nel 2018 sono stato contattato da due persone che mi hanno chiesto aiuto quando ormai era troppo tardi!
Ecco i casi realmente accaduti:
Primo caso:
una donna, sola, riceve in eredità dalla madre una casa nel comune di Monza. Non potendo sostenere le spese di un appartamento grande, decide di volerla mettere in vendita. Così espone il tipico cartello fuori dal palazzo. Ben presto viene contattata da un agente immobiliare.
Lei non ne vuole sapere nulla di un’agenzia. L’agente le spiega che verrà a fare una visita senza nessun impegno. La donna fidandosi decide di fissare un appuntamento. Così alla data stabilita l’agente si presenta, fa un sopralluogo veloce e chiede alla donna quanto vorrebbe guadagnare dalla vendita.
La signora non essendo esperta del settore dice che vorrebbe circa 200.000 €. A questo punto l’agente esclama che la casa vale molto di più e che si potrebbe vendere anche a 250.000 €. Anzi la signora è fortunata perché ha già un compratore disponibile ad acquistare l’immobile. La donna ribadisce che lei non firmerà niente e viene rassicurata che non pagherà nessuna provvigione dato che sarà a carico dell’acquirente.
L’incaricato fa alcune foto e poi dice che ricontatterà la signora al più presto. Dopo alcune settimane la donna riceve l’agente immobiliare che accompagna uno pseudo cliente, che aveva l’aria di essere un amico del “professionista”. A distanza di 15 giorni però al posto dell’offerta del cliente “interessato” arriva a casa una lettera nella quale viene chiesto il rimborso per le spese effettuate pari a circa 2.500 €. La donna vedendo lo studio di un avvocato e un elenco imprecisato di spese sostenute dell’agenzia, quali spese di fotografia, di pubblicità, di ricerca di clienti ecc.. decide di pagare.
Secondo caso:
Roberto (nome di fantasia) voleva vendere la sua casa a Lesmo.
Ha sentito parlare del vantaggio di utilizzare un’agenzia immobiliare, ma non è un’esperto.
Quindi contatta un agente immobiliare trovato su internet che pubblicizzava “VENDO LA TUA CASA NO PROVVIGIONI” il quale si presenta a casa sua, effettua un sopralluogo e dice di poter vendere la casa in poco tempo. Roberto però è indeciso.
Precisa più di una volta che non vuole firmare niente e che non vuole pagare nessuna forma di provvigione. L’agente lo rassicura che cercherà dei clienti senza bisogno di firmare nessun accordo.
Inoltre Roberto non deve preoccuparsi dato che la provvigione sarà pagata dal futuro acquirente. Roberto saluta l’agente. Nel frattempo pensa di poterne contattare un altro dato che non ha firmato nessun impegno.
Dopo un mese arriva a casa una lettera da parte di un avvocato il quale intima il pagamento del rimborso spese. Roberto è interdetto, dato che non ha firmato nulla.
Alla fine data la somma che si aggira sui 1000€ decide di pagare per non mettere in mezzo a sua volta un avvocato.
Terzo caso: Notizia di gennaio 2019
Una coppia che si sta separando, per risparmiare il più possibile in un momento di difficoltà personale ed economica, avendo fretta di vendere casa, decide di affidarsi a più agenzie tra le quali l’agenzia immobiliare che sponsorizza su Facebook “nessun costo di intermediazione, la trattativa si svolge da privato a privato”
L’agenzia nel giro di pochi giorni porta 9 persone a visitare la casa, ma nel frattempo i proprietari trovano un acquirente tramite un’altra agenzia immobiliare che stava lavorando senza incarico.
Per correttezza i proprietari decidono di avvisare l’agenzia low-cost che avevano venduto, perché avevano altri 5 appuntamenti già fissati con altrettanti possibili acquirenti.
3 giorni dopo si vedono recapitare una lettera di rimborso spese con la richiesta di € 150 per ogni visita effettuata (1350€ da pagare).
La furbata del rimborso spese è qualcosa che in Italia avviene in modo molto frequente.
L’articolo 1756, anche se riguarda un aspetto importante della vita delle persone come la vendita di una casa, che dovrebbe essere regolato in maniera più specifica, lascia molta libertà d’azione a quegli operatori del settore immobiliare che vogliono lucrare a danno di proprietari ignari. Negli ultimi tempi con l’incremento delle vendite si è avuto anche un aumento di situazioni fraudolente come quelle della richiesta del rimborso spese.
Vi sono agenzie che mensilmente “raggirano” i clienti che li hanno contattati senza impegnarsi realmente nella vendita e inviano anche 10 fatture di rimborso di circa 2.500 €. Una buona percentuale dei soggetti che si trova sotto la velata minaccia di una causa, decide di mediare e di effettuare il pagamento. Un vero è proprio business legalizzato di raggiri ai proprietari di casa.
Comprendi bene il perché con 25.000€ euro di “rimborsi spese” al mese, senza muoversi dall’ufficio, questi agenti immobiliari non hanno di certo bisogno di vendere davvero la tua casa, non perderanno tempo a farti una valutazione reale della tua casa, a darti i consigli giusti per preparare la casa alla vendita, non spenderanno un euro per pagare un fotografo professionale, un geometra per controllare la regolarità urbanistica e catastale e molto altro ancora.
Conclusioni Proteggersi con l’informazione.
Porto avanti la mia missione con fermezza, voglio informare quante più persone possibili di tutte le trappole e i trucchi che gli agenti immobiliari mettono i pratica per sbancare il lunario.
Mettendo da parte la professionalità, sempre un maggior numero di agenti immobiliari approfittano dell’ignoranza della gente e dell’articolo del codice civile 1756, per guadagnare senza realmente svolgere il loro lavoro. Anche se non vi è un accordo scritto, se fai entrare in casa un agente immobiliare è un rischio.
Bastano alcune foto, un trafiletto sul giornale e un finto cliente per dimostrare da parte dell’agente furbetto che ha agito al fine di vendere la tua casa per tacito accordo e quindi ha diritto al rimborso spese.
Ovviamente nel caso in cui tu debba dimostrare il contrario non avrai documenti che attestano che non hai firmato nessun accordo e che non hai dato nessun incarico. Nel caso in cui decidi di vendere una casa è importante tutelarti sempre da qualunque azione di rimborso spese. Conoscere la legge è un buon modo per evitare di dover incorrere in una lunga causa contro un’agenzia un po’ troppo furbetta.
Stai vendendo casa?? vuoi una consulenza di come è meglio farlo, senza incorrere in spiacevoli sorprese?
Scrivimi tramite whatsapp e fissa un appuntamento con me
Inizia a scaricare la miei consigli che ti aiuteranno a vendere casa
Lascia un commento