Hai deciso di vendere un tuo immobile e, finalmente, hai trovato l’acquirente giusto per te. Hai raggiunto un accordo sul corrispettivo economico della vendita, sui tempi e sulle modalità. La firma del compromesso e l’accettazione della caparra è il preludio del rogito di vendita vero e proprio.
A questo punto non ti rimane che riordinare le idee ed i documenti necessari per concludere l’atto di vendita. Potrebbe non essere agevole; la documentazione richiesta è parecchia; alcuni dei documenti sono più semplici da rintracciare, altri dovresti già averli, per alcuni è indispensabile affidarsi ad un professionista.
Ma andiamo con ordine, come agente immobiliare ti dico cosa ti serve assolutamente per concludere il rogito notarile.
Elenco dei documenti per vendere una casa
Riepilogo Vendere Casa
Vediamo nel dettaglio un breve elenco della documentazione obbligatoria da presentare all’acquirente ed al notaio che stipulerà l’atto di vendita. Il documento principe è senza dubbio l’atto di provenienza dell’immobile, ma non è l’unico. Dovrai produrre una visura ipotecaria, una planimetria catastale, l’attestazione di prestazione energetica, il certificato di agibilità dell’immobile e le autorizzazioni comunali in base al quale il bene è stato costruito.
L’elenco non è di per sè esaustivo, ma ulteriore documentazione è prevista in ulteriori casi particolari che ti indicherò dopo l’analisi dei documenti principali.
L’atto di provenienza dell’immobile
Il documento più importante ed indispensabile alla vendita di un immobile è senza dubbio l’atto di provenienza dello stesso poiché attesta la tua legittimità ad agire e disporre del bene; in altre parole attesta che tu sei il legittimo proprietario dell’immobile.
Qualora tu abbia acquistato da altri il bene oggetto della vendita, dovrai produrre l’atto di acquisto dello stesso. Il rogito di acquisto è un atto pubblico che trasferisce la proprietà di un bene da un individuo all’altro e contiene i dati anagrafici del compratore e del venditore, il prezzo di vendita dell’immobile, l’indicazione di un eventuale mediatore e di spese sostenute per la sua attività e le modalità di pagamento dell’immobile.
Questo è un documento che dovresti avere già in casa poiché ti è stato rilasciato dal notaio al momento in cui hai concluso l’acquisto. Qualora non lo trovassi, potrai richiederne una copia al notaio stesso e potrebbe volerci un po’ di tempo.
Qualora tu avessi ricevuto in eredità l’immobile, le cose si complicano leggermente. In questo caso dovrai produrre copia della dichiarazione di successione e, prima di procedere alla vendita, o contestualmente alla stessa, dovrai chiedere al notaio la redazione di un atto notarile chiamato “trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità” senza il quale non si può procedere al rogito. Per la redazione di tale atto dovrai presentare un certificato di morte del de cuius in originale, copia della dichiarazione di successione e l’attestazione di pagamento delle imposte richieste.
Casi specifici come l’aver ricevuto la proprietà dell’immobile in seguito a divisione o donazione, fai particolare attenzione qualora tu avessi ricevuto l’immobile da una donazione perché non tutte le banche sono disposte a concedere un mutuo all’acquirente che presenti tale atto di provenienza perché potrebbe essere soggetto ad azione revocatoria, renderanno obbligatoria la presentazione degli atti notarili di riferimento.
Se tu invece hai acquistato l’immobile tramite asta del tribunale, dovrai presentare il decreto di trasferimento dello stesso.
Nel caso in cui, invece, tu non abbia acquistato l’immobile, ma lo abbia costruito, dovrai produrre l’atto di acquisto del terreno che attesta la tua proprietà e tutte le concessioni edilizie ottenute dal comune per la costruzione immobiliare vera e propria.
Qualora sulla casa oggetto di vendita sia stato stipulato un mutuo, sarà necessario produrre anche l’atto di mutuo e, al momento dell’atto vero e proprio, dovrai prevedere anche la partecipazione di un funzionario di banca che consegnerà quietanza di estinzione dello stesso e copia della cancellazione di ipoteca gravante sul bene.
La visura ipotecaria
La visura ipotecaria è in documento indispensabile che consente all’acquirente ed al notaio di verificare che l’immobile oggetto del contratto non sia gravato da ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi. La presenza di uno di questi gravami non impedisce di per sè la conclusione del contratto, ma implica ulteriori valutazioni in merito e diventa necessaria l’assistenza di un professionista per agevolare la conclusione dell’affare
La planimetria catastale
Si tratta di un documento in scala 1:200 che fotografa esattamente lo stato dell’immobile oggetto del contratto di vendita. In buona sostanza la planimetria consente all’acquirente ed al notaio di verificare la conformità catastale del bene.
Nel corso del tempo potrai aver avuto necessità di apportare delle modifiche più o meno sostanziali alla tua casa o effettuare opere di ristrutturazione; nel caso in cui tu abbia già provveduto in sede di cambiamenti effettuati ad aggiornare i dati catastali, non vi sarà problema alcuno poiché la fotografia sarà perfettamente corrispondente allo stato dei luoghi.
Qualora, invece, tu non l’avessi ancora fatto e siano presenti delle difformità, dovrai rivolgerti ad un professionista perché rediga una nuova mappa catastale e richieda telematicamente al catasto la variazione in oggetto.
Diverso e più complesso è il caso in cui sia presente un qualsiasi abuso edilizio; prima di procedere alla compravendita, dovrai presentare una scia al comune di riferimento per sanare l’illecito, pagare una sanzione al comune e provvedere in un secondo momento alla regolarizzazione catastale. In questo caso, il tempo necessario alle operazioni, potrebbe dilatarsi significativamente per cui è bene muoversi per tempo.
Attenzione perché non tutti gli abusi possono essere sanati e potrai correre il rischio di dover ripristinare l’immobile allo stato di fatto precedente e quindi dover chiamare un impresa edile per far eseguire le opere.
La planimetria catastale può essere richiesta direttamente presso gli uffici del catasto oppure tramite piattaforma web ed è di facile reperimento.
* Certificato di agibilità
Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal comune di appartenenza che attesta che l’immobile oggetto di vendita sia conforme a tutte le norme relative alla salubrità degli ambienti e alla sicurezza della casa. Qualora tu abbia costruito direttamente l’immobile ne avrai certamente una copia in casa, se non lo avessi, sarà necessario richiederne una copia agli uffici comunali poiché, in difetto, la vendita potrà concludersi ma con le opportune indicazioni del notaio rogante.
Le autorizzazioni comunali
Tale documento è necessario per attestare la conformità urbanistica dell’immobile ovvero sia della totale corrispondenza tra lo stato dell’immobile ed il progetto a suo tempo depositato presso gli uffici comunali.
Si tratta delle licenze edilizie e del permesso di costruire rilasciati a suo tempo oltre a tutte le pratiche presentate nel corso degli anni per modifiche e variazioni effettuate (dia, scia, articolo 26, condoni ecc.); qualora non ne avessi più traccia, dovrai, anche in questo caso, richiederne copia all’ufficio tecnico comunale ed il tempo necessario potrebbe essere abbastanza lungo.
*L’attestazione di prestazione energetica
L’APE è un documento che dovrai obbligatoriamente richiedere ad un professionista del settore che, dopo un sopralluogo, redigerà un prospetto sintetico grazie all’utilizzo di specifici software circa l’indice di prestazione energetica della tua casa.
Tale valutazione verrà fatta valutando le caratteristiche dell’immobile, dei muri, degli infissi, la tipologia dell’impianto di riscaldamento e di acqua calda e l’eventuale presenza di strumenti di energia rinnovabile.
L’APE ha validità di 10 anni e va consegnata all’acquirente unitamente al libretto della caldaia.
Documenti anagrafici
Indispensabili per la conclusione del contratto sono un documento di identità valido ed il codice fiscale. Qualora tu sia venditore in quanto società, dovrai presentare anche una visura camerale che attesti la tua legittimità ad agire.
Altri documenti
Ti verrà inoltre richiesto un certificato che attesti il tuo stato civile per verificare se tu sia in comunione o separazione dei beni. Qualora l’immobile oggetto di vendita sia un appartamento sito in un condominio, dovrai presentare anche il regolamento condominiale ed una liberatoria redatta dall’amministratore che evidenzi il pagamento regolare delle spese condominiali. Nel caso in cui tu voglia vendere un immobile affittato a terzi, ti sarà richiesto il contratto di locazione.
Infine, se volessi vendere un immobile di pregio, sottoposto a particolari vincoli storici, sarà necessario produrle anche regolare autorizzazione rilasciata delle sopraintendenza ai beni culturali.
Il mio consiglio è sempre lo stesso, recuperare e mettere a disposizione tutti i documenti necessari ancora prima di mettere in vendita l’immobile al fine di evitare brutte sorprese dopo avere firmato un compromesso e accettato una caparra confirmatoria.
Affidandoti a me e alla mia agenzia immobiliare, tutto questo lo faremo, prima e insieme.
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