La Visura Catastale

Se hai deciso di vendere casa sicuramente la visura catastale è parte del bagaglio di carte da presentare non solo all’atto di vendita, ma è uno dei primi documenti che vengono chiesti da un potenziale acquirente interessato a valutare la tua casa. La visura catastale è anche uno dei primi documenti che richiede la banca e il perito al tuo acquirente per l’erogazione di un mutuo.

Visura Catastale non confonderla.

Vediamo insieme di conoscere a fondo la visura catastale e capire anche dove poterla trovare per non impazzire nel momento in cui decidi di vendere casa.

Dedico questo articolo interamente alla visura catastale proprio per fare in modo che la si conosca in tutto e per essere in grado di non trovarsi poi in difficoltà quando serve e soprattutto anche sapere bene di cosa si tratta per evitare figuracce con un possibile acquirente.

A proposito di figuracce…

Proprio ieri sera un cliente mi ha raccontato un aneddoto: era interessato all’acquisto di una villa singola in provincia di Monza e Brianza e ha richiesto la visura catastale all’agente immobiliare incaricato della vendita, in cambio ha ricevuto la scheda catastale (planimetria- disegno della casa – depositata al catasto). Non soddisfatto il cliente ha richiesto tramite un suo architetto di fiducia la visura, l’ha stampata e l’ha portata all’agente immobiliare dicendogli di tornare sui banchi di scuola prima di fare il suo lavoro.

La visura catastale, di cosa si tratta?

Possiamo dire che questo documento è una vera e propria carta d’identità di ogni singolo edificio. Qui vengono forniti in forma di tabella i dati non solo fiscali che fanno in modo di far conoscere tutto quello che sono i trascorsi dell’edificio ed anche tutte le varie caratteristiche strutturali, infatti principalmente sulla visura catastale viene descritto lo storico delle persone intestatarie e che hanno avuto la proprietà dell’immobile dal momento della costruzione al momento attuale. Poi abbiamo anche la possibilità di controllare se vi sono stati dei lavori dichiarati su questo immobile, quindi durante la fase di vendita è sicuramente un un’importante documento da presentare.

Due differenti tipologie di visura catastale: quella ordinaria e quella storica.

La visura catastale ordinaria:

è quella dove vengono segnati i dati di base, come ad esempio la collocazione nella mappa catastale del paese, i dati della persona che attualmente ne possiede la proprietà e tutto quello che è la situazione attuale dell’immobile.

• Indirizzo e piano
• Identificativi catastali (Foglio, Mappale, Subalterno)
• Nome e Cognome proprietari
• Zona censuaria
• Classe catastale
• Rendita catastale (importante per calcolare le imposte da pagare il giorno del rogito)
• Estremi dell’atto di provenienza
• Superficie dell’immobile in metri quadri o vani se non aggiornata

La visura catastale storica:

racchiude tutti i dati che riguardano anche i precedenti proprietari e tutti i lavori che nel tempo sono stati fatti all’immobile a livello strutturale e dichiarati al comune. Si tratta di lavori dichiarati da un tecnico, che vengono presentati per un vero e proprio cambiamento strutturale sia interno che esterno, sono infatti per la maggiore dei cambiamenti da sottolineare anche nella relativa planimetria catastale dell’immobile.

Nella visura catastale storica potrai quindi reperire, oltre a tutti i dati della visura catastale ordinaria anche:

• Nome precedenti proprietari
• Numeri di protocollo dei precedenti atti
• Eventuali modifiche subite catastalmente nel tempo

Il motivo per cui consiglio sempre la storica risiede proprio nella sua natura. Quando si vuole vendere un immobile, infatti, è bene avere anche tutti i dati riguardanti la storia dello stesso al fine di reperire la documentazione completa.

Ecco sono questi i motivi per cui mi piace definirla la carta d’identità di ogni edificio.

E’ depositata direttamente nell’ufficio dell’agenzia del territorio, che si occupa di mantenere sempre rinnovato questo elenco di case e immobili ad uso commerciale presenti nel territorio.

Ogni persona proprietaria di un immobile dovrebbe avere la corretta visura catastale del proprio edificio. Non solo quando si è in procinto di vendere ma per qualsiasi operazione è consigliabile avere un documento cosi importante sempre a portata di mano, potrebbe essere richiesto anche in fase di apertura contratti (per le utenze energia elettrica, gas, acqua anche solo in caso di affitto) o simili.

Tipologia di visure

Visura per soggetto

Attraverso i dati anagrafici, codice fiscale in primis, di uno dei comproprietari o del singolo proprietario dell’immobile.

Verranno elencati tutti gli immobili riconducibili al soggetto indicato.

Visura per indirizzo

Tramite questa richiesta avremo un elenco di tutti i subalterni registrati presso l’indirizzo che forniamo.

Ad esempio se richiedi la visura per indirizzo di Vedano Al Lambro via IV novembre 52 troverai l’elenco di tutti gli immobili (appartamenti, negozi, box ecc.) che sono ubicati in quell’indirizzo esatto.

Nei casi in cui, invece, conosci i dati dell’immobile ma vuoi  sapere di chi è o le sue caratteristiche possiamo passare al prossimo punto

Visura per immobile

Fornendo gli identificativi catastali dell’immobile (foglio, mappale e subalterno) possiamo richiedere la visura catastale contente tutte le informazioni che stiamo cercando.

Dove è possibile richiedere una visura catastale e quanto costa?

Ci sono tre metodi veloci per ottenere questo tipo di documento, tutti molto validi, ma vanno valutati a seconda del tipo di esigenze e soprattutto di dimestichezza con i metodi moderni.

1. Presentandoti all’agenzia del territorio è possibile farne richiesta e riceverne copia in tempi brevi, viene concordata la data con l’incaricato dell’ufficio che sarà in grado di dare tutte le indicazioni per il ritiro ma anche in base all’uso che se ne deve fare, l’incaricato saprà consigliare quale sia la visura catastale giusta da fare. Il pagamento della visura sarà da effettuare direttamente allo sportello, non spenderai più di un caffè al bar. Tra i 90 centesimi e 1 euro e mezzo.
2. Se sei più avvezzo ad internet e vuoi provare, è anche possibile seguire una procedura per richiedere online il documento.Non sono operazioni difficoltose ma per l’iscrizione ed il pagamento si dev’essere un minimo capaci di navigare in rete. In questo caso il documento viene inviato in versione stampabile direttamente alla mail del richiedente, ma le operazioni non sono immediate, è possibile infatti ricevere dopo qualche tempo il documento.
3. Se non vuoi o non hai tempo di occuparti di questo documento ed anche di altri per la vendita della tua casa è possibile avvalerti del supporto di aziende specializzate nella raccolta dati in casi di compravendite private o anche di enti. Tutto questo naturalmente viene realizzato come lavoro e quindi avrà il suo prezzo, ma vista la possibilità per chi non ha il tempo di correre tra i vari uffici è comunque degno di nota.

Per tutti e tre i casi ti suggerisco comunque di non correre all’ultimo giorno perché il rischio è quello di non trovare il documento per tempo, e se proprio vuoi essere sempre in regola la cosa fondamentale è quella di avere sempre la tua visura catastale aggiornata per non dover correre a doverla fare.

Come si richiede una visura catastale?

Se sei il proprietario dell’immobile non avrai alcun problema nel reperire il documento, ti basterà chiedere le tue proprietà al catasto e non vi sarà più alcun problema per ricevere il documento. Se invece devi prendere un documento per conto terzi (esempio devi vendere la casa di tua suocera che è ricoverata in casa di riposo) allora è possibile o con la delega firmata dal proprietario oppure andando a richiedere una visura catastale per indirizzo, in questo modo riceverete quella ordinaria di tutto lo stabile presente nel catasto in quella precisa zona.

In conclusione ricorda che la visura catastale non ti serve solamente se decidi di vendere casa, ma anche se devi fare il calcolo delle tasse che richiedono le rendite catastali (valore fiscale attribuito alla tua casa da parte dello stato) e quindi sono necessari per sapere la superficie esatta, oppure se la tua casa è una proprietà che viene definita di pregio oppure se vivi in una casa che in realtà (e per il catasto e quindi per lo stato) è un magazzino e di conseguenza non è correttamente abitabile. (Sai quante volte in 22 anni di lavoro mi è capitato?!) Tutto questo potrebbe essere necessario più volte e quindi ribadisco il consiglio di avere sempre a portata di mano questo importante documento.

Errori più frequenti a cosa devo stare attento?

Il catasto non è probatorio, non certifica la proprietà cosa che invece fa solo l’atto di provenienza, questo significa che se sulla visura catastale compare il nome di Mario Rossi, non è detto che Mario Rossi sia il vero proprietario della casa, bensì potrebbe essere il penultimo proprietario in quanto non vi è stato l’allineamento tra atto di provenienza e catasto.

I casi più frequenti sono riconducibili alla successione a causa di morte: al catasto la casa è intestata ancora al defunto mentre la proprietà tramite dichiarazione di successione è passata agli eredi legittimi.

In caso di errore occorre far sistemare la pratica catastale, prima di procedere con la vendita, tramite voltura catastale ad un professionista.

Altri errori frequenti sono l’indicazione errata del piano in visura catastale: la tua casa è al terzo piano mentre nella visura compare il secondo piano.

Altre volte è capitato che il nome cognome o il codice fiscale dell’intestatario siano sbagliati.

Tutto facilmente sistemabile con poche centinaia di euro e con l’intervento di un professionista.

Il mio consiglio è quello di controllare per tempo la corrispondenza di tutti i dati indicati al fine di non dover correre poi col rischio di far slittare la firma del rogito notarile con il tuo acquirente.

Conclusioni

La visura catastale, così come la visura ipotecaria di cui ti parlerò in un altro articolo, fanno parte del pacchetto di documenti che gratuitamente fornisco a tutti i clienti che mi affidano la loro casa da vendere.