VIZI OCCULTI E CISTERNE

LE CISTERNE COSA SONO E PERCHE’ SONO UN’INSIDIA QUANDO VENDI CASA

Le cisterne interrate per lo stoccaggio di combustibile, come il gasolio, sono un tipo di cisterne che spesso si trovano nei grandi condomini, nelle case singole, nelle ville e nelle case indipendenti oltre che negli edifici artigianali, capannoni e magazzini. Ormai desuete, sono state utilizzate nell’edilizia in modo massiccio tra gli anni ‘50 e gli anni ’80. Queste cisterne sono utilizzate per immagazzinare il combustibile necessario a far funzionare le caldaie o i generatori di energia.

In questo caso, è importante che il proprietario informi l’acquirente della presenza della cisterna interrata. Questo perché la presenza di una cisterna di questo tipo, SE NON COMUNICATA all’acquirente prima che venga definito il contratto preliminare di compravendita, costituisce un vizio occulto, ovvero un difetto dell’immobile che non è evidente a una normale ispezione e che può causare problemi una volta acquistato l’immobile.

COME FACCIO A RICONOSCERE UNA CISTERNA NEL MIO GIARDINO?

E’ una domanda semplice ma non scontata che spesso mi viene fatta dai proprietari di casa.

Come prima cosa chiedi a chi ha abitato la casa prima di te oppure a qualche parente con memoria storica, nel caso tu abbia ereditato l’immobile. Se non ottieni risposte soddisfacenti, controlla nel tuo giardino o nel cortile se c’è la presenza di un tombino diverso dagli altri, in ferro più grande e di forma rettangolare o circolare e che abbia una maniglia, questo è di solito l’indizio più chiaro.

Come ultima strada chiedi la consulenza di un tecnico (geometra, architetto, ingegnere) o di un’impresa edile.

Per evitare problemi di sicurezza e igiene, le cisterne interrate per lo stoccaggio di combustibile devono essere regolarmente controllate e manutenute. Inoltre, in caso di vendita dell’immobile, il proprietario deve informare l’acquirente della necessità di effettuare una bonifica della cisterna prima di poterla utilizzare o se non più utilizzata da tempo è bene che il proprietario provveda a sue spese alla bonifica e/o alla rimozione.

IN COSA CONSISTE LA BONIFICA DI UNA CISTERNA

la bonifica e la rimozione di una cisterna interrata in Italia sono regolamentate dalla normativa ARPA, l’Agenzia Regionale per la Protezione dell’Ambiente.

In primo luogo, è importante che la rimozione della cisterna sia eseguita da una ditta specializzata autorizzata, in quanto la procedura di rimozione e bonifica richiede competenze specifiche e la gestione di rifiuti speciali.

La procedura di bonifica può variare a seconda della situazione e del tipo di cisterna, ma in generale prevede le seguenti fasi:

1. Ispezione preliminare: l’azienda incaricata della rimozione esegue un’ispezione preliminare dell’area circostante la cisterna per identificare eventuali contaminazioni del suolo e dell’acqua.

2. Rimozione del contenuto: viene svuotata la cisterna e il contenuto viene trasportato in un centro di smaltimento autorizzato.

3. Rimozione della cisterna: la cisterna viene rimossa dal terreno.

4. Verifica delle condizioni del suolo: viene effettuato un campionamento del suolo per verificare se è stato contaminato.

5. Bonifica del suolo: se il suolo risulta contaminato, viene effettuata una bonifica per rimuovere la contaminazione. Il tipo di bonifica dipende dal tipo di contaminante e dal grado di contaminazione del suolo.

6. Verifica finale: dopo la bonifica del suolo, viene effettuata un’ulteriore ispezione per verificare che non vi sia più presenza di contaminanti.

7. Smaltimento dei rifiuti: i rifiuti generati dalla rimozione e dalla bonifica vengono smaltiti in modo sicuro e conforme alla normativa vigente.


In generale, il costo della bonifica e della rimozione della cisterna può variare a seconda delle dimensioni della cisterna, del tipo di contenuto e delle condizioni del suolo circostante. 

È importante sottolineare che la rimozione e la bonifica sono obbligatorie per legge e non possono essere evitate per risparmiare denaro.

Infine, è importante segnalare che la normativa ARPA prevede che la rimozione di una cisterna debba essere comunicata alle autorità competenti, che provvederanno a registrare l’avvenuta bonifica. In questo modo, si evita il rischio di future contestazioni e si contribuisce a proteggere l’ambiente.

Tuttavia, come già detto, la mancanza di comunicazione da parte del venditore costituisce un vizio occulto.

COSA SONO I VIZI OCCULTI E COME SONO REGOLAMENTATI

I vizi occulti sono regolamentati dal Codice Civile italiano (art. 1490-1495). Secondo la legge italiana, un vizio occulto è un difetto dell’immobile che non è visibile o riconoscibile durante l’ispezione dell’immobile, ma che rende l’immobile meno adatto all’uso per cui è stato acquistato o ne diminuisce il valore.

In caso di scoperta di un vizio occulto dopo l’acquisto dell’immobile, l’acquirente ha il diritto di agire contro il venditore per richiedere la risoluzione del contratto di compravendita o una riduzione del prezzo di acquisto. L’azione deve essere promossa entro un termine di un anno dalla scoperta del vizio e l’acquirente deve dimostrare che il vizio era presente al momento dell’acquisto dell’immobile e che non era evidente durante l’ispezione.

Il venditore, d’altra parte, è tenuto a garantire che l’immobile non abbia vizi occulti. Tuttavia, il venditore non è responsabile dei vizi che erano noti all’acquirente al momento dell’acquisto o che erano facilmente riconoscibili durante l’ispezione.

SE IL VENDITORE È IN MALAFEDE

Inoltre, se il venditore ha agito in mala fede o ha nascosto consapevolmente la presenza di un vizio occulto, l’acquirente ha il diritto di agire contro il venditore entro un termine di dieci anni dalla vendita e può richiedere il risarcimento dei danni subiti.

In generale, è importante che l’acquirente effettui una verifica approfondita dell’immobile prima di procedere all’acquisto e che il venditore fornisca tutte le informazioni necessarie sulla presenza di eventuali vizi o difetti dell’immobile. In caso di scoperta di un vizio occulto, l’acquirente dovrebbe consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare per valutare le possibili azioni legali da intraprendere contro il venditore.

IL RUOLO DELL’AGENZIA IMMOBILIARE

È quello di intervistare il venditore in fase di acquisizione dell’incarico di vendita e guidarlo alla fine di poter scoprire insieme la presenza di cisterne o altri vizi che potrebbero compromettere la serenità

dell’affare.

Inoltre sarebbe utile che l’agenzia immobiliare metta a disposizione del venditore un team di professionisti in grado di risolvere velocemente il problema.

C’è un modo per prevenire i vizi occulti e assicurare una vendita trasparente e senza sorprese: contattami per conoscere tutti i dettagli su come vendere casa in modo sicuro e garantito. Non aspettare oltre, contattami adesso, insieme possiamo fare la differenza.”