Coronavirus e mercato immobiliare di Monza e Brianza

In questi giorni siamo tutti un pò smarriti, distratti, pensierosi e preoccupati.

Mia Mamma l’altro sera mi ha detto in dialetto brianzolo “in 75 anni non ho mai visto nulla del genere”.

Per fortuna sto lavorando tanto e questo mi distrae dalla cruda realtà.

Sto ricevendo messaggi e telefonate e molti di voi mi hanno chiesto cosa ne sarà del mercato immobiliare nei prossimi mesi.

Ci troveremo nuovamente difronte ad una crisi come quella iniziata nel 2008-2009 e (per alcuni) mai finita?

Ci ho messo qualche giorno a riordinare le idee.

Premetto che non ho la sfera di cristallo, quindi non posso dare un giudizio su quello che accadrà, le variabili in gioco sono tante.

Ho però analizzato una serie di fattori oggettivi che ho avuto modo di raccogliere e che in questi giorni si stanno evidenziando non solo in Italia ma in tutto il mondo.

Provo a fartela semplice e a ridurre su scala locale:

• Fino a 3 settimane fa il mercato immobiliare di Monza e Brianza era molto frizzante. Mai come nei primi 2 mesi del 2020 ho toccato con mano vendite concluse velocemente, acquirenti desiderosi di comprare e venditori incentivati a cambiare casa.
• Il motivo di questa vivacità è da ricondursi nel basso costo dei mutui e nella conseguente maggior disponibilità economica (rata mutuo + bassa = importo di mutuo erogato + alto).
• A seguito delle recenti decisioni della BCE le condizioni sui mutui offerti dalle banche, nei prossimi mesi, saranno ancora più favorevoli.
• Pochi giorni fa la borsa di Milano ha perso in 24 ore il 20% e nei giorni a seguire tutte le altre piazze europee e la roccaforte Wall Street hanno accusato lo stesso record negativo.
• Per gli investitori le obbligazioni offrono certezza di capitale ma una rendita pressoché pari allo 0.
• Le azioni sono talmente “leggere” che ogni giorno possono perdere il loro valore anche del 10-20% e anche se l’investitore le vuole vendere non trova nessuno disposto a comprare.
• E’ certo che gli immobili non si svalutano del 20-30 % in 3-6-9 mesi (è vero sono scesi del 30% ma in 10 anni). Quindi in caso di necessità nel giro di un semestre si può rientrare in possesso del capitale investito.
• Le rendite degli affitti su Monza e Brianza ad oggi si attestano mediamente intorno al 7-8% molto più alte delle cedole delle obbligazioni e molto più stabili delle azioni. (Casa acquistata a 100.000 € rende un affitto di 650€ / mese).
• Le richieste di appartamenti in affitto è molto alta soprattutto nella zona limitrofe a Monza per la vicinanza di ospedale, università e centri di impiego. (Affitto le case dei miei clienti in meno di 30 giorni).
• L’esigenza di avere un tetto sopra la testa e di comprare casa, cambiare casa è sempre viva.
• Il blocco di queste settimane rallenterà le attività lavorative ma non andremo in contro a cospicue perdite di posti di lavoro. (Le aziende della Brianza salvo alcune eccezioni sono molto capitalizzate e patrimonializzate).
• Il mattone, a medio e lungo periodo, è sempre l’investimento sicuro per eccellenza.
• Ogni giorno anche se siamo tutti a casa, continuo a ricevere richieste da parte di clienti che vogliono vedere gli immobili che ho in portafoglio.
• I clienti che hanno venduto casa prima dell’esplosione della pandemia devono necessariamente comprarne una nuova appena sarà possibile riprendere gli appuntamenti.

Qualche nota negativa però è da prendere in considerazione:

• Le banche rallenteranno i tempi di erogazione di mutuo per via dell’accumularsi di pratiche dovuto alla riduzione oraria e di personale di questo periodo.
• Alcuni lavoratori autonomi/ titolari di partite iva e imprenditori subiranno senza dubbio un calo del fatturato e di conseguenza degli utili, alcuni dipendenti saranno messi in cassa integrazione o avranno una riduzione di stipendio (mancanza di straordinari- trasferte- premi produzione), ciò non sarà di buon auspicio per la richiesta di mutuo.
• Alcune persone dovranno rinviare l’idea di acquistare casa, almeno di un anno, andando ulteriormente ad indebolire le richieste di immobili.
• I prezzi medi non aumenteranno anche se la vicina Milano potrebbe avere il segno +
• Si allungheranno i tempi di vendita di qualche mese.
• Le zone meno centrali, i comuni meno serviti della provincia e gli immobili poco qualitativi avranno ancora più difficoltà ad essere scelti dagli acquirenti, l’unico modo per poterli rendere appetibili sarà la convenienza del prezzo.

La cosa che bisogna fare ora è aspettare e capire quando questo periodo passerà.

Probabilmente vivremo una doppia fase ravvicinata: una prima parte (breve) di vivacità e una seconda parte (più lunga) di rallentamento e assestamento.

Fonti:
Ho trovato conforto del mio pensiero in questo articolo di investire oggi.