E’ possibile vendere una casa se è affittata ad un inquilino?”

Se hai ereditato una casa affittata oppure hai urgenza di monetizzare e vuoi vendere un’immobile che nel frattempo hai affittato, ti sarai fatto questa domanda almeno un paio di volte. In questo articolo approfondiremo insieme il concetto e cercherò di darti tutte le risposte possibili.

Cosa dice la legge

Ti dico subito che una casa affittata con un contratto di locazione regolarmente registrato all’agenzia delle entrate può essere venduta senza che tu debba attendere la scadenza del contratto. E’ importante però comprendere cosa dice la legge in merito a questa situazione. In generale, la legge italiana protegge i diritti degli inquilini, stabilendo alcune procedure e regolamentazioni specifiche per la vendita di una casa occupata in modo regolare.

La legge italiana stabilisce che il proprietario può vendere la casa, ma deve rispettare i diritti dell’inquilino durante il processo di vendita. L’inquilino ha il diritto di rimanere nella casa fino alla scadenza del contratto di locazione in corso e ha il diritto di essere informato per tempo della tua decisione di vendere la casa.

La stessa cosa deve essere fatta con il potenziale acquirente.

Nella proposta d’acquisto e nel preliminare di compravendita l’acquirente deve essere edotto che sta comprando una casa occupata da un inquilino, deve ricevere una copia del contratto di locazione ed essere informato della scadenza del contratto e del canone annuo.

La stessa cosa la farà il notaio il giorno dell’atto definitivo di compravendita.

Inserirà all’interno dell’atto una frase simile a questa:

“La parte venditrice dichiara che l’appartamento sito in Comune di ……. distinto con il subalterno 2 è condotto in locazione dal signor…….., nato a …… il ……., codice fiscale: ………, in forza di contratto di locazione in data ……., registrato a …… in data …… al n. …… serie .., noto all’acquirente e nel quale con effetto dalla data odierna subentra il medesimo acquirente.

La parte venditrice trasferisce in data odierna il deposito cauzionale effettuato dal conduttore all’acquirente di Euro ……..(euro ……….) a mezzo di assegno bancario …”

In buona sostanza il nuovo proprietario non potrà chiudere il contratto di locazione per farne uno nuovo, non potrà aumentare il canone di locazione e non potrà chiedere all’inquilino di liberare la casa se non che sei mesi prima del rinnovo automatico del contratto.

Cosa succede al contratto di locazione?

Come avrai ben capito quindi, il contratto di locazione in corso continua a essere valido anche dopo la vendita della casa. Questo significa che il nuovo proprietario eredita il contratto di locazione e deve rispettarne tutte le condizioni fino alla sua scadenza. Il deposito cauzionale che a suo tempo l’inquilino aveva versato viene passato, come hai visto sopra, dal vecchio al nuovo proprietario.

Insomma, l’inquilino non può essere sfrattato semplicemente a causa della vendita della casa.

Tuttavia, esiste una situazione in cui il nuovo proprietario può richiedere la risoluzione del contratto di locazione. Se il nuovo proprietario intende utilizzare la casa per scopi personali o per la sua famiglia, può richiedere all’inquilino di lasciare la casa ma solo al termine del contratto di locazione o alla sua naturale scadenza.

Cosa succede se è stato affittato in nero?

Se la casa è stata affittata in nero, cioè senza un contratto di locazione regolarmente registrato, la situazione diventa più complessa. In questo caso, il proprietario deve procedere a una regolarizzazione del contratto di locazione prima di procedere con la vendita. Questo implica la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e il pagamento delle imposte dovute.

Se il contratto di locazione non viene regolarizzato, il nuovo proprietario eredita comunque l’inquilino e il contratto esistente che però non è opponibile, quindi il nuovo proprietario avrebbe tutti i diritti di richiedere all’inquilino di liberare l’immobile.

Tuttavia, è importante notare che la legge potrebbe essere severa solo con il vecchio proprietario che ha affittato in nero: occorre fare attenzione perché potrebbero esserci non solo a conseguenze civili ma anche penali.

Ti do un consiglio spassionato: se stai vendendo una casa affittata in nero prima di accettare una proposta d’acquisto e fare un compromesso assicurati che l’inquilino se ne sia andato e ti abbia restituito le chiavi. Altrimenti aspetta ad incassare una caparra e a formalizzare una promessa di vendita.

Il rischio è che l’affittuario dopo il rogito non si renda disponibile a liberare l’immobile con gravi conseguenze economiche a tuo carico.

Il proprietario deve osservare il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione è un aspetto importante quando si tratta di vendere una casa occupata da un inquilino. In linea di massima, l’inquilino di un immobile con destinazione d’uso residenziale, non ha mai il diritto di prelazione, il che significa che non ha la priorità nell’acquistare la casa prima che venga offerta sul mercato a terzi. L’unica eccezione è che il diritto di prelazione sia stato espressamente inserito all’interno del contratto di locazione.

In questo caso il proprietario deve notificare all’inquilino la sua intenzione di vendere la casa e l’inquilino ha un determinato periodo di tempo per decidere se acquistarla. Se l’inquilino decide di esercitare il diritto di prelazione, può acquistare la casa alle stesse condizioni offerte da un terzo acquirente.

Il nuovo proprietario può recedere dal contratto?

Come accennato precedentemente, il nuovo proprietario può richiedere la risoluzione del contratto di locazione solo in determinate circostanze, ad esempio se intende utilizzare la casa per scopi personali o familiari. Tuttavia, è importante notare che il proprietario deve rispettare le norme di preavviso previste dalla legge e fornire una valida motivazione per la richiesta di recedere dal contratto.

In conclusione, vendere una casa occupata da un inquilino è possibile, ma è un processo regolamentato dalla legge italiana. È importante che il proprietario segua le procedure corrette, rispetti i diritti dell’inquilino e, se necessario, regolarizzi il contratto di locazione.

Se sei un proprietario di casa che sta pensando di vendere una proprietà occupata da un inquilino o se hai domande o dubbi sulla vendita di immobili, non esitare a contattarmi. Io e il mio team di esperti siamo pronti a fornirti consulenza personalizzata e a rispondere a tutte le tue domande.

Scrivici oggi stesso marco@marcofarinella.it o chiamaci al numero 3386692752. Siamo qui per aiutarti a navigare attraverso questo processo complesso in modo efficace e conforme alla legge.”